Dokumentacija ir defektinių aktų rengimas
Gauti pasiūlymą

Teisinė bazė: kokybė, garantija ir terminai

Rangos darbų broką valdome pagal aiškią teisės normų seką: darbų rezultatas priimamas aktu dalyvaujant rangovui, o pastebėti trūkumai nedelsiant dokumentuojami ir perduodami užsakovui – tai nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (LR CK) 6.662 straipsnis „Atliktų darbų priėmimas“; darbų kokybės riba apibrėžta LR CK 6.663 straipsnyje „Darbų kokybė“, o už netinkamą kokybę užsakovas gali reikalauti trūkumų pašalinimo, kainos mažinimo, nuostolių atlyginimo ar, esant esminiams defektams, sutarties nutraukimo pagal LR CK 6.665 straipsnį „Rangovo atsakomybė už netinkamos kokybės darbą“.

Trūkumų nustatymo ir reikalavimų pareiškimo terminai taikomi pagal LR CK 6.666 straipsnį „Terminas darbų trūkumams nustatyti“, o garantijos režimą nustato LR CK 6.697 straipsnis „Darbų kokybės garantija“ ir LR CK 6.698 straipsnis „Garantiniai terminai“. Po statybos užbaigimo broko įrodymų paketą formuojame laikydamiesi STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų (inžinerinių statinių) formavimo tvarka“ (techninės priežiūros žurnalas, apžiūrų aktai), o kai trūkumai kelia saugos ar atitikties rizikas – pasitelkiame viešosios priežiūros mechanizmus: statinių naudojimo priežiūrą (savivaldybių administracijos – LR Statybos įstatymo 49 str.) arba statybos valstybinę priežiūrą (VTPSI).
Statybos darbų broko analizę pradedame nuo jūsų rangos sutarties – tikriname pranešimų tvarką, terminus, garantijų užtikrinimo priemones. Jeigu sutartyje trūksta apibrėžtumo arba jos neturite, taikome LR CK nuostatas, nurodytas aukščiau.

Mūsų paslauga skirta visų tipų statiniams – ne tik tiems, kuriems privaloma techninė/naudojimo priežiūra pagal STR. Net ir supaprastintos tvarkos objektuose (pvz., 1–2 butų gyvenamieji namai, nesudėtingieji ar tam tikri žemės ūkio paskirties pastatai, kuriems leidžiama nepildyti techninės priežiūros dokumentų), mes parengiame defektinius aktus ir specialisto išvadas, kad garantiniu laikotarpiu išryškėję trūkumai būtų teisiškai tinkamai įvardinti ir būtų pagrindas reikalauti pašalinti arba kompensuoti žalą.

Taip užtikriname, kad klientas galėtų kreiptis dėl bet kokios paskirties objekto, o mūsų parengti dokumentai atitiks galiojančių teisės aktų reikalavimus.
Gauti pasiūlymą
Defektų nustatymas ir įrodymų rinkimas.

Defektų nustatymas ir įrodymų rinkimas

Pastebėjus broką svarbiausia yra teisiškai taisyklingai jį identifikuoti ir užfiksuoti: darbų rezultatas pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.663 straipsnį „Darbų kokybė“ turi atitikti sutartį ir įprastus reikalavimus. Jeigu aptinkami trūkumai, pagal CK 6.662 straipsnį „Atliktų darbų priėmimas“ apie juos nedelsiant pranešama rangovui ir trūkumai įrašomi į priėmimo–perdavimo dokumentus (su išlygomis).

Įrodymų paketas paprastai apima fotofiksacijas (bendras planas ir stambūs kadrai su masteliu, data, vietos nuorodos), matavimus ir bandymus (pvz., drėgmės, termoviziniai, siūlių pločio, nuolydžių ir kt.), medžiagų atitikties dokumentus ir defektinį aktą su aiškia trūkumų kvalifikacija bei siūlomomis priemonėmis.

Jei trūkumai nustatyti statybos metu, jie fiksuojami Statybos darbų žurnale (SDŽ / ESDŽ) pagal STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“ ir taikomą elektroninį žurnalą (nuo 2023-05-01 jis taikomas visoms statyboms), o kai statinys jau naudojamas – laikomasi STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka…“ (techninės priežiūros žurnalas, apžiūrų aktai).

Jeigu rangovas neatvyksta ar nepašalina trūkumų per protingą terminą, užsakovas gali remtis CK 6.665 straipsnyje „Rangovo atsakomybė už netinkamos kokybės darbą“ numatytomis teisėmis (reikalauti pašalinti, mažinti kainą, atlyginti nuostolius ar nutraukti sutartį), o situacijoms, kai brokas kelia saugos ar atitikties rizikas, – eskaluoti klausimą statybos valstybinei priežiūrai (VTPSI) ar statinių naudojimą prižiūrinčiai savivaldybės administracijai.

Praktikoje, kad procesas būtų greitas ir įrodymų tinkamumas ginče – nepriekaištingas, UAB „Turtasta“ specialistai gali būti iškviesti defektų nustatymui ir viso įrodymų paketo parengimui nuo pirmos jūsų žinutės – ypač tais atvejais, kai rangovas nereaguoja ar vilkina.
Gauti pasiūlymą
Pranešimas rangovui ir reikalavimų formulavimas.

Pranešimas rangovui ir reikalavimų formulavimas

Teisiškai taisyklingas pranešimas rangovui prasideda nuo aiškaus defektų įvardijimo ir jų įforminimo priėmimo–perdavimo dokumentuose: darbų rezultatas priimamas aktu, o nukrypimai nuo sutarties nedelsiant nurodomi rangovui – tai imperatyviai nustato LR CK 6.662 straipsnis „Atliktų darbų priėmimas“ (priėmimas su išlygomis arba be jų).
Pranešime būtina:
Jeigu rangovas per nustatytą protingą terminą trūkumų nepašalina arba trūkumai esminiai/nepašalinami, užsakovas gali pasinaudoti LR CK 6.665 straipsnyje „Rangovo atsakomybė už netinkamos kokybės darbą“ numatytomis teisėmis: reikalauti neatlygintinai pašalinti trūkumus, mažinti kainą, atlyginti nuostolius ar nutraukti sutartį. šias pasirinktas teises verta nurodyti pranešime kaip alternatyvas, jei taisymas nevykdomas.

Termino klausimu taikomas LR CK 6.666 straipsnis „Terminas darbų trūkumams nustatyti“ (kai garantija nenustatyta – per protingą, bet ne ilgesnį kaip 2 metų terminą nuo perdavimo; kai nustatyta garantija – pagal garantijos režimą), todėl pranešimą racionalu sieti su šiais terminais ir pridėti įrodymų paketą (fotofiksacijos, matavimai, medžiagų atitikties dokumentai).

Kai defektai gali kelti saugos ar normatyvinių reikalavimų pažeidimo riziką, pranešime verta iš anksto įspėti, kad nepašalinus trūkumų bus kreipiamasi į statybos valstybinę priežiūrą (VTPSI) arba statinių naudojimo priežiūrą (savivaldybės administraciją), o objekto naudojimas gali būti ribojamas – tai atitinka LR Statybos įstatymo nuostatas dėl priežiūros ir viešojo intereso apsaugos.

Praktikoje, kai rangovas neatvyksta ar vilkina, klientas gali iš karto kviestis UAB „Turtasta“ – parengiame teisiškai tikslią pranešimo formuluotę, sudarysime defektų sąrašą su terminais ir užtikrinsime, kad komunikacija atitiktų LR CK ir sutarties reikalavimus, o surinkti įrodymai būtų tinkami ginčo sprendimui.
Gauti pasiūlymą
Defektų nustatymas ir įrodymų rinkimas.

Defektinių aktų ir susijusių dokumentų paketas

Defektinių aktų ir susijusių dokumentų paketas – tai teisiškai tvarkingas įrodymų rinkinys, kuriuo pagrindžiamas darbų brokas ir (ar) neatitiktis ir suformuojami konkretūs rangovo įpareigojimai. Į paketą įtraukiame: defektinį aktą (trūkumų aprašas, vieta, apimtis, poveikis), fotofiksacijų suvestinę (bendri ir stambūs kadrai su masteliu, vietos nuorodomis ir data), matavimų bei bandymų protokolus (pvz., drėgmės, nuolydžių, termovizinius ir kt.), medžiagų atitikties dokumentus, defektų žiniaraštį su siūlomomis priemonėmis ir terminais, nurodymų įvykdymo pažymą, o po taisymo – priėmimo–perdavimo aktą.

Statybos metu trūkumai papildomai fiksuojami Statybos darbų žurnale (ESDŽ/SDŽ) pagal STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“, o kai statinys jau naudojamas, dokumentai rengiami pagal STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų NT kadastro objektų (inžinerinių statinių) formavimo tvarka“ (techninės priežiūros žurnalas, apžiūrų aktai).

Jei trūkumai paaiškėja po kurio laiko (jau naudojant statinį), taikomi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso terminai ir garantijos: užsakovas privalo nedelsdamas pranešti rangovui ir veikti per LR CK 6.666 straipsnyje „Terminas darbų trūkumams nustatyti“ numatytus terminus; kai sutartyje ar įstatyme nustatyta garantija – vadovaujamasi LR CK 6.697 straipsniu „Darbų kokybės garantija“ ir LR CK 6.698 straipsniu „Garantiniai terminai“.

Trūkumų įvardijimą ir įforminimą apibrėžia LR CK 6.662 „Atliktų darbų priėmimas“ ir LR CK 6.663 „Darbų kokybė“, o užsakovo teisės neveikiančio rangovo atžvilgiu – LR CK 6.665 „Rangovo atsakomybė už netinkamos kokybės darbą“ (pašalinti, mažinti kainą, atlyginti nuostolius ar nutraukti sutartį).

UAB „Turtasta“ parengia visą minėtą paketą nuo pradžios iki pabaigos ir, esant poreikiui, paruošia pranešimo rangovui projektą su aiškiais terminais bei priedų sąrašu. Tolimesni veiksmai (pranešimo struktūra, terminai ir alternatyvūs reikalavimai) buvo išdėstyti ankstesniame skirsnyje „Pranešimas rangovui ir reikalavimų formulavimas“.
Gauti pasiūlymą
Specialisto išvada ir teismo ekspertizė (kai reikia).

Specialisto išvada ir teismo ekspertizė (kai reikia)

Kai ginčas dėl darbų kokybės neišsprendžiamas su rangovu, parengiame specialisto išvadą – techninį dokumentą, kuriame į kiekvieną klausimą atsakome remdamiesi projekto sprendiniais ir techninėmis specifikacijomis (TP, DP, TDP). Jeigu projekte konkrečiai nenustatyti kokybės reikalavimai atitinkamai darbų rūšiai, vertiname pagal įprastai tokiai rūšiai keliamus reikalavimus – taip, kaip nustato LR CK 6.663 straipsnio 1 dalis („Darbų kokybė“), taikydami normatyvinius statybos techninius dokumentus (pvz., STR, nacionalinius ir (ar) europinius standartus LST EN) bei Lietuvos statybininkų asociacijos statybos taisykles (vadovaujantis STR 1.01.02:2016 „Normatyviniai statybos techniniai dokumentai“).
Išvada pagrindžiama pamatuojamais duomenimis, fotofiksacijomis, brėžiniais ir šaltinių nuorodomis. Kai trūkumai nustatomi statinio naudojimo metu, papildomai remiamės STR 1.07.03:2017 dėl dokumentavimo formų. Rengdami specialisto išvadą (Defektinį aktą), laikomės aiškios, teismui patogios struktūros (užduotis, metodika, rezultatai, techninės išvados), neperžengdami specialiųjų žinių ribų. Prireikus analizuojame ir ankstesnius teismo ekspertizės aktus, atsižvelgdami į Teismo ekspertizės įstatymo 27 straipsnyje nustatytą ekspertizės akto logiką.

Išvada suformuojama taip, kad ją būtų galima naudoti teisme kaip įrodymą: nurodoma užduotis ir šaltiniai, aprašoma metodika, pateikiami tyrimų rezultatai ir aiškios techninės išvados (be teisinio vertinimo). Teismas, jei mano būtina, ekspertizę skiria pats ir paskiria ekspertą pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 212 straipsnį, o teismo eksperto akto formą apibrėžia Lietuvos Respublikos teismo ekspertizės įstatymo 27 straipsnis; mes neteikiame teismo ekspertizių, tačiau parengta specialisto išvada paprastai padeda teismui apsispręsti, ar ekspertizė apskritai reikalinga.

Praktikoje šią paslaugą verta rinktis, kai rangovas neatvyksta ar nepašalina trūkumų: UAB „Turtasta“ specialistai savarankiškai nustato ir dokumentuoja defektus, suformuoja klausimus (jei prireiktų teismo ekspertizės), parengia specialisto išvadą ir priedų paketą, kad jūsų pozicija būtų techniškai pagrįsta ir procesiškai tvarkinga.
Gauti pasiūlymą
Kreipimasis į Institucijas, kai rangovas nevykdo garantinių įsipareigojimų.

Kreipimasis į Institucijas, kai rangovas nevykdo garantinių įsipareigojimų

Pirmas žingsnis visada – rangos sutartis: pranešimo forma, terminai, garantijų užtikrinimo taikymas. Jei sutarties nuostatos nenumato aiškios tvarkos arba jų neturite, taikome bendrąją teisę: LR civilinio kodekso 6.662 straipsnis „Atliktų darbų priėmimas“ (priėmimas aktu ir nedelsiamas rašytinis pranešimas apie trūkumus), 6.663 „Darbų kokybė“, 6.665 „Rangovo atsakomybė už netinkamos kokybės darbą“, 6.666 „Terminas darbų trūkumams nustatyti“, 6.697 „Darbų kokybės garantija“ ir 6.698 „Garantiniai terminai“; garantijų režimą papildo Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 41 straipsnis „Statinio garantinis terminas“ (tarp jų – defektų šalinimo užtikrinimo dokumentas pirmaisiais 3 metais, ne mažiau kaip 5 % statybos kainos).

Jei, gavęs jūsų rašytinį pranešimą ir protingą terminą, rangovas vis tiek nereaguoja ar nešalina defektų, parengiame kreipimosi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI) dokumentų rinkinį. Teisinis kreipimosi pagrindas – Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymas (VTPSI – statybos valstybinės priežiūros institucija; jos funkcijos ir įgaliojimai nustatyti įstatymo 3 skirsnyje, pvz., 7 straipsnyje), taip pat VTPSI patvirtinta asmenų skundų ir pranešimų nagrinėjimo tvarka.

Mūsų vaidmuo – padėti klientui: išanalizuojame situaciją, sutvarkome įrodymus (defektiniai aktai, fotofiksacijos, matavimų protokolai, priėmimo aktai, korespondencija), parengiame teisiškai tikslius pranešimus ir kreipimųsi formuluotes, prireikus nurodome, kad, toliau nevykdant, bus pasitelktas garantinis užtikrinimas ar kreipiamasi į teismą dėl įpareigojimo pašalinti defektus / nuostolius pagal CK.
Gauti pasiūlymą
Garantijų užtikrinimas ir finansinės priemonės.

Garantijų užtikrinimas ir finansinės priemonės

Kad brokas būtų pašalintas laiku, garantinis režimas turi būti užtikrintas dar užbaigiant statybą. Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 41 straipsnis nustato, kad pirmuosius 3 garantinio termino metus privalomas defektų šalinimo užtikrinimas – suma ne mažesnė kaip 5 % statybos kainos (išimtis: nesudėtingieji ir griovimo darbai), o dokumentas privalomas ir statybos užbaigimo procedūroms.

STR 1.07.03:2017 detalizuoja leistinas formas: laidavimo draudimo raštas, lėšos notaro depozitinėje sąskaitoje, mokėjimo atidėjimo dokumentas (retencija) arba kredito įstaigos garantija – visi ne trumpesniam kaip 3 metų laikotarpiui ir ne mažesnei kaip 5 % sumai.
Šias priemones papildo LR civilinio kodekso 6.697 straipsnis „Darbų kokybės garantija“ ir 6.698 straipsnis „Garantiniai terminai“ (bendrieji, paslėptiems ir tyčia paslėptiems defektams), kurie nustato rangovo atsakomybę per garantinį laiką.

Praktikoje UAB „Turtasta“ klientui parenka tinkamiausią užtikrinimo formą, patikrina jos atitiktį įstatymams ir STR, parengia reikalingus dokumentus (įskaitant užbaigimo bylai), o ginčo atveju – padeda realizuoti garantiją, kad defektai būtų pašalinti arba kompensuotos išlaidos.
Gauti pasiūlymą

Kodėl verta rinktis „Turtastą“ (broko valdymui)

  • Dirbame taip, kad kiekvienas žingsnis būtų techniškai tikslus ir teisiškai pagrįstas, o jūs turėtumėte aiškią, įrodymais paremtą poziciją rangovo atžvilgiu.
  • Procesą vykdome laikydamiesi LR Civilinio kodekso, LR Statybos įstatymo ir taikomų STR reikalavimų.
  • Tiksliai fiksuojame trūkumus. Atvykstame į objektą, nustatome defektus, parengiame defektinį aktą, fotofiksacijas, matavimų protokolus, įrašus SDŽ/ESDŽ ar STR 1.07.03 dokumentuose.
  • Parengiame pranešimą rangovui. Sudarome teisiškai tikslią pretenziją: trūkumų sąrašas, teisinis pagrindas, protingas terminas, pasekmės, komunikacijos tvarka.
  • Kontroliuojame terminus ir teises. Sekame garantinius terminus, parengiame raštus dėl kainos mažinimo, nuostolių atlyginimo ar sutarties nutraukimo, jei trūkumai nepašalinami.
  • Patikriname ir realizuojame garantijų užtikrinimą. Įvertiname laidavimo, garantijos, ar depozito dokumentus ir, prireikus, parengiame jų panaudojimo procedūras.
  • Kai rangovas nevykdo įsipareigojimų, parengiame pilną kreipimosi dokumentų rinkinį VTPSI pagal galiojančius reikalavimus.
  • Specialisto išvada. Parengiame techniškai pagrįstą specialisto išvadą su priedais, tinkamą pateikti teismui ar derybose.
  • Aiški dokumentacija ir sąnaudos. Pateikiame konkretų darbų sąrašą, tvarką ir sąmatą; visos ataskaitos – suprantamos ir patikrinamos.
Garantijų užtikrinimas ir finansinės priemonės.
Gauti pasiūlymą

Dažniausiai užduodami klausimai

Kreiptis dėl defektinio akto verta tuoj pat, kai tik pastebite trūkumą – tiek priėmimo metu, tiek jau naudojant statinį. Priėmimo stadijoje trūkumai įrašomi į perdavimo–priėmimo aktą (su išlygomis) ir apie juos nedelsiant pranešama rangovui – taip reikalauja LR CK 6.662 straipsnis „Atliktų darbų priėmimas“ (statybos rangai taikytinas ir CK 6.694). 

Jei trūkumai paaiškėja po priėmimo, užsakovas privalo nedelsdamas pranešti rangovui ir veikti CK 6.666 straipsnyje „Terminas darbų trūkumams nustatyti“ nustatytais terminais; kai sutartyje ar įstatyme yra garantija, taikomas CK 6.697 „Darbų kokybės garantija“ ir CK 6.698 „Garantiniai terminai“. 

Praktikoje tai reiškia, kad kuo anksčiau trūkumai užfiksuojami akte ir surenkami įrodymai (fotofiksacijos, matavimai, medžiagų dokumentai), tuo tvirtesnė jūsų teisinė pozicija (taikomos ir CK 6.663 „Darbų kokybė“, CK 6.678 „Darbų trūkumų nustatymo teisinės pasekmės“). 

Statybos metu defektai papildomai žymimi Statybos darbų žurnale (ESDŽ/SDŽ) pagal STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“, o jau naudojant statinį – rengiant apžiūrų aktus ir įrašus pagal STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka…“. 

Jei rangovas neatvyksta ar nereaguoja, galite kreiptis į UAB „Turtasta“ – atvykstame nustatyti trūkumą, parengiame defektinį aktą ir įrodymų paketą, kad pranešimas rangovui būtų teisiškai tikslus ir pateiktas per nustatytus terminus.

Ne, nebent turite tam reikalingą kvalifikaciją ir galiojantį atestatą. Statybos metu defektų įforminimą atlieka atestuoti statybos srities specialistai pagal STR 1.06.01:2016, o naudojimo fazėje dokumentus rengia kompetentingas specialistas pagal STR 1.07.03:2017. Savininko savarankiškai surašytas aktas be kvalifikacijos – tik paprastas rašytinis įrodymas, jo svoris ginče mažesnis. Teismo ekspertas gali parengti teismo ekspertizės aktą (tai atskiras dokumentas, naudojamas teisme). Jei neturite atestato, kvieskite UAB „Turtasta“ – parengsime teisiškai tinkamą aktą ir priedus.

Kainą nustatome pagal objekto apimtį ir darbų sudėtingumą, prieš pradėdami visada pateikiame aiškią sąmatą ir darbų aprašą.

Kas lemia kainą:

  • Objektas: paskirtis, plotas/aukštis, prieigos sudėtingumas.
  • Defektai: kiekis, sudėtingumas, ar reikia papildomų matavimų/bandymų (drėgmė, termovizija, nuolydžiai, laboratorija).
  • Dokumentai: akto apimtis, fotofiksacijų ir protokolų kiekis, ar reikia pranešimo rangovui projekto ar specialisto išvados.
  • Logistika/terminai: atvykimų skaičius, objekto vieta, skubos lygis.

Dažniausiai taikome bazę už vizitą ir akto parengimą plius papildomus matavimus/priedus pagal poreikį; kai apimtis aiški, siūlome fiksuotą kainą.

Išsiųskite pakartotinį pranešimą su aiškiu terminu ir įteikimo įrodymu (registruotas laiškas, per antstolį ir kt.). Pasibaigus terminui, fiksuokite būklę (aktas, foto, matavimai) ir vertinkite garantijų užtikrinimo panaudojimą (laidavimas, banko garantija). Esant poreikiui – ieškinys dėl įpareigojimo pašalinti trūkumus ar išlaidų atlyginimo.

Dažniausiai – 5 metai, 10 metų paslėptiems statinio elementams ir 20 metų tyčia paslėptiems defektams (terminai skaičiuojami nuo priėmimo akto datos; sutartis gali nustatyti ilgesnius terminus). Inžinerinei įrangai papildomai taikomos gamintojo garantijos. Mes patikriname sutartį ir pritaikome tinkamą terminą jūsų atvejui.

Nerandate atsakymo į savo klausimą?
Nesijaudinkite – mes atsakome į visus klientų klausimus ir užklausas tiek el. paštu, tiek telefonu. Kreipkitės jau šiandien!

Susisiekite

Kontaktai

+370 687 79001 info@turtasta.lt turtasta.uab@gmail.com

Mus rasite

Grįžgatvio g. 5-4, LT-91249 Klaipėda
Pirm-Penk 09:00 – 18:00

Užpildykite trumpą kontaktų formą ir mes su jumis susisieksime:

Statybų valdymo paslaugos

Statybų valdymo paslaugos

Sužinoti daugiau
Statybos darbų techninė priežiūra

Statybos darbų techninė priežiūra

Sužinoti daugiau

Klientų atsiliepimai

Patikimi statybų proceso partneriai. Labai rekomenduoju!
Eglė A.
Savo srities specialistai. Rekomenduoju!
MB Andjusta statyba